“Nút thắt”... tiền sử dụng đất

Tại đối thoại với UBND TP HCM mới đây, hầu hết các ý kiến đều “kêu trời” vì tiền sử dụng đất (TSDĐ) phải đóng quá cao. Theo các DN, nếu quy định này không được tháo gỡ kịp thời sẽ là nút thắt của thị trường BĐS trong thời gian tới.
Ông Lê Chí Hiếu, Chủ tịch HĐQT Cty CP phát triển nhà Thủ Đức (Thuduc House) phân tích, vướng mắc lớn nhất hiện nay là tiền sử dụng đất theo Nghị định 69 quá cao. DN đang phải tự đi mua đất của người dân theo giá thị trường, rồi đóng tiền sử dụng đất cũng theo giá thị trường thì coi như mua đất 2 lần. Trong khi nhà nước chỉ khấu trừ chi phí theo bảng giá đất.
Đến bao giờ …cởi trói”?
Từ thực tế DN, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Cty TNHH TM - XD Lê Thành cho biết, DN ông đang làm một dự án 2 ha tại quận Bình Tân – TP HCM, chi phí mua đất nông nghiệp của người dân 5 triệu đồng/m2, với tổng chi phí bồi thường khoảng 100 tỉ đồng. Nhưng khi làm việc với Sở Tài chính để tính tiền sử dụng đất, số tiền mà DN phải đóng sau khi đã khấu trừ tất cả khoản chi phí gồm đền bù, san lấp, hạ tầng... lên đến hơn 104 tỉ đồng. Nhưng nhà nước chỉ khấu trừ lại cho DN chỉ hơn 10 tỉ đồng. Không những vậy, ông Nghĩa cho biết, ngay phần diện tích được sử dụng làm công viên, công trình công cộng cũng phải đóng tiền sử dụng đất. Tất cả toàn bộ chi phí trên nếu thực hiện dự án đều được tính vào trong giá thành và đẩy giá thành phẩm lên rất cao.
Cùng quan điểm, ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT Cty CP đầu tư Nam Long cho rằng, do tiền sử dụng đất quá cao, người dân, DN không có tiền đóng nên tại TP HCM hiện đang tồn đọng 17.000 hồ sơ chưa đóng được tiền sử dụng đất, gần 700/1.300 dự án ngưng triển khai. Do đó, ông Quang kiến nghị nên để cho DN nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ bán hàng hoặc triển khai dự án.
Ở góc độ khác, ông Hiếu kiến nghị: nên giảm mức đóng, cho đóng dần theo tiến độ. Nếu vẫn đóng theo thị trường phải khấu trừ lại cho DN theo thực tế đền bù.
Trước những kiến nghị của DN, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM (Horea) đề xuất, phương thức thu  tiền sử dụng đất đối với DN BĐS nên được tính theo hai bước. Bước 1, tính giá trị quyền sử dụng đất của dự án đầu tư theo phương án 2 của Bộ Tài chính: Lấy giá đất quy định tại bảng giá đất do UBND cấp tỉnh, thành quy định nhân với hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm được cơ quan Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nêu trên. Bước 2, tính TSDĐ DN phải nộp theo cách tính của UBND TP.HCM là tiền sử dụng đất DN phải nộp bằng giá trị quyền sử dụng đất của dự án đầu tư nhân tỉ lệ điều tiết tính bằng % (có thể từ 10% đến 20%).
Riêng đối với các dự án làm nhà thương mại cho thuê giá bình dân từ 2-3 triệu đồng/căn hộ/tháng trong suốt thời gian thực hiện dự án để khuyến khích phát triển loại hình nhà cho thuê nhà nước nên có cơ chế giảm tiền sử dụng đất đối với các dự án nhà ở thương mại quy mô vừa và nhỏ (dưới 70 m2), có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 để góp phần giảm giá thành bán nhà.
Ý kiến của ngành chức năng
Trước những bức xúc của DN ngành BĐS, ông Trần Đức Thắng, Cục trưởng Cục Quản lý công sản, Bộ Tài Chính cho biết, trong dự thảo Nghị định thu tiền sử dụng đất Bộ đang đưa ra lấy ý kiến có 3 phương án thu tiền sử dụng đất. Phương án 1, nộp theo giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh, thành quyết định tại thời điểm được phép chuyển mục đích sử dụng đất. Số tiền khấu trừ được xác định theo giá đất do UBND cấp tỉnh, thành quyết định theo mục đích sử dụng đất trước khi chuyển đổi mục đích. Phương án 2, nộp theo bảng giá đất nhân với hệ số K điều chỉnh giá đất. Số tiền khấu trừ được xác định theo giá đất quy định tại bảng giá đất do UBND cấp tỉnh, thành quy định của loại đất trước khi chuyển mục đích nhân với hệ số K. Phương án 3 là giao UBND cấp tỉnh, thành tùy theo điều kiện cụ thể của địa phương, dự án để xem xét, quyết định trường hợp được áp dụng hệ số K hoặc xác định giá đất cụ thể. Cũng theo ông Thắng, hiện Bộ Tài Chính đang nghiêng về phương án 3 vì thu  tiền sử dụng đất là nguồn thu của địa phương.
Nói về tiền sử dụng đất, ông Nguyễn Đình Tấn, Cục trưởng Cục Thuế TP HCM cho rằng, tính  tiền sử dụng đất nên theo một sắc thuế và cho phép DN được nộp theo tiến độ dự án. Còn bà Đào Thị Hương Lan, Giám đốc Sở Tài Chính TP HCM, lại cho rằng, sắp tới chỉ những dự án thương mại mới phải đóng tiền sử dụng đất, phần lớn các dự án còn lại là thuê đất. Như vậy DN có thể đóng tiền thuê đất mỗi năm một lần.
Theo Diễn đàn doanh nghiệp